Immobilier en France : faut-il investir en 2025 ?

Est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier en France en 2025 ?

Après deux années de tensions sur le marché immobilier dues à la remontée brutale des taux d’intérêt, l’année 2025 marque un tournant. Les prix se sont stabilisés voire corrigés dans certaines zones, les taux d’emprunt commencent à refluer lentement et la demande reprend dans les grandes métropoles.

Pourtant, le marché immobilier est devenu plus technique, plus segmenté, et chaque type d’investissement doit désormais être étudié au cas par cas.

Investissement dans l’ancien résidentiel

Le marché de l’ancien est en pleine transformation. La pression réglementaire liée au diagnostic de performance énergétique (DPE) pousse de nombreux propriétaires à vendre des logements considérés comme « passoires thermiques », tandis que les acquéreurs plus aguerris y voient une opportunité de créer de la valeur.

Avantages

L’achat dans l’ancien permet d’accéder à des prix inférieurs à ceux du neuf, notamment pour les logements énergivores. En les rénovant efficacement, l’investisseur peut revaloriser le bien, améliorer sa note énergétique et le remettre sur le marché locatif avec un bon rendement. L’effet de levier du crédit reste possible, et les dispositifs de défiscalisation liés aux travaux (type déficit foncier) offrent des opportunités fiscales non négligeables.

Tendances 2025

De nombreuses ventes se concentrent aujourd’hui sur des biens en classes F ou G, que les propriétaires n’ont pas les moyens de rénover. Dans les zones tendues, les biens rénovés ou déjà performants restent rares et très demandés. Les prix ont reculé, notamment dans les villes moyennes et les zones rurales, ce qui permet d’entrer sur le marché à des niveaux plus attractifs qu’en 2021-2022.

Limites et contraintes

Rénover un bien ancien demande de solides compétences techniques ou un accompagnement rigoureux. Les coûts de rénovation ont augmenté (matériaux, main-d’œuvre), et certaines obligations comme l’interdiction de louer des biens classés G dès 2025 imposent d’agir rapidement. Il faut aussi anticiper les délais administratifs, les aides qui peuvent évoluer et les incertitudes liées à la fiscalité.

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Investissement dans le neuf résidentiel

L’immobilier neuf traverse une crise de production. Le nombre de mises en chantier a chuté, les permis de construire se font plus rares et les promoteurs peinent à écouler leur stock. Dans ce contexte, investir dans un logement neuf en 2025 peut représenter une stratégie défensive mais sécurisante.

Avantages

Les logements neufs offrent des performances énergétiques optimales (RT 2012, RE 2020), des garanties décennales, des frais de notaire réduits et des charges de copropriété plus faibles. Ils sont attractifs pour les locataires, notamment les actifs et les familles. Jusqu’à fin 2024, certains dispositifs fiscaux comme le Pinel peuvent encore être utilisés, sous conditions, pour réduire sa fiscalité sur plusieurs années.

Tendances 2025

Les promoteurs cherchent à relancer les ventes en proposant des remises commerciales, des frais de notaire offerts ou l’ajout d’équipements. Le neuf reste surtout pertinent dans les zones où la demande locative est forte (métropoles, périphéries bien connectées). La fin progressive du dispositif Pinel et le manque d’offre structurelle devraient tendre le marché et soutenir les prix sur le long terme.

Limites et risques

Acheter en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) comporte un risque de retard de livraison, voire d’inflation sur les coûts de chantier. Le neuf est souvent vendu plus cher que l’ancien à surface égale, ce qui impacte la rentabilité immédiate. De plus, les zones éligibles aux dispositifs fiscaux sont restreintes, et l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources parfois contraignants.

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Investissement via SCPI

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont été chahutées en 2023-2024 par la hausse des taux, mais les nouvelles réglementations et une reprise progressive du marché pourraient redorer leur attractivité en 2025.

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Avantages

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans gestion directe, avec une mise de départ faible (quelques milliers d’euros) et une mutualisation du risque. Elles donnent accès à des segments inaccessibles aux particuliers en direct, comme les bureaux, les cliniques, les entrepôts ou les résidences gérées. Les revenus sont réguliers, et certaines SCPI sont éligibles à des placements dans l’assurance-vie.

Tendances 2025

De nouvelles règles renforcent la transparence, la valorisation semestrielle des actifs et ouvrent la possibilité de nouveaux profils de SCPI (sectorielles, vertes, adaptées aux institutionnels). On observe aussi un rééquilibrage des portefeuilles vers des actifs plus résilients, comme la logistique ou la santé. Les rendements moyens restent autour de 4%, avec une perspective de rebond si les taux continuent de baisser.

Limites et précautions

Les parts de SCPI sont peu liquides : il faut être prêt à immobiliser son capital pendant plusieurs années. Les frais d’entrée sont souvent élevés, et le rendement dépend de la gestion de la société exploitante. En cas de crise immobilière sévère, les valeurs de part peuvent baisser, comme cela a été observé récemment. Il est crucial de choisir des SCPI solides, diversifiées et bien pilotées.

Immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistique)

L’immobilier tertiaire est en pleine réinvention. Le télétravail, la digitalisation du commerce et la montée en puissance de la logistique urbaine modifient profondément les usages et les attentes des locataires professionnels.

Avantages

Les actifs d’entreprise (bureaux, entrepôts, commerces) génèrent souvent des loyers plus élevés que le résidentiel. Dans les zones prime, la demande reste forte, notamment pour les bureaux performants ou les locaux logistiques. Ces actifs peuvent être très rentables, surtout s’ils sont bien situés, modernes et répondent aux nouveaux standards ESG.

Tendances 2025

La reprise est visible dans les quartiers d’affaires dynamiques, où les grandes entreprises recherchent des bureaux mieux adaptés, flexibles, économes en énergie. La logistique urbaine reste portée par l’essor du e-commerce, tandis que les commerces de proximité de qualité connaissent un regain d’intérêt. Les investisseurs professionnels se positionnent à nouveau sur des actifs core bien situés.

Limites et difficultés

C’est un marché technique, réservé aux profils avertis ou aux sociétés. Les actifs mal localisés, énergivores ou mono-occupant sont à risque. Les tickets d’entrée sont élevés, et la gestion locative demande un savoir-faire spécifique. Pour les particuliers, l’accès se fait principalement via des SCPI spécialisées ou des foncières cotées, avec les contraintes de liquidité que cela implique.

Synthèse : faut-il investir dans l’immobilier en France en 2025 ?

L’environnement macroéconomique devient plus favorable aux investisseurs, mais le marché est devenu plus exigeant. Le choix du type d’investissement dépend désormais du profil de l’investisseur, de son horizon de placement et de sa capacité à gérer ou déléguer la complexité.

Type d’investissement	Avantages clés	Contraintes principales
Ancien résidentiel	Prix attractifs, valorisation par travaux, effet levier	Travaux obligatoires, réglementation DPE, gestion technique
Neuf résidentiel	Performance énergétique, pas de travaux, fiscalité	Prix élevé, VEFA, fiscalité Pinel en fin de vie
SCPI	Placement passif, diversification, accessibilité	Frais d’entrée, liquidité faible, dépendance à la gestion
Immobilier d’entreprise	Rendement supérieur, forte demande en zones prime	Marché technique, tickets élevés, gestion locative complexe

Recommandations expertes

L’immobilier reste un excellent levier de création de patrimoine, à condition de bien choisir son support et d’adapter sa stratégie. En 2025, il est essentiel de :

privilégier les zones dynamiques et tendues pour sécuriser la demande
éviter les biens classés F ou G sans capacité de rénovation immédiate
profiter des derniers mois des avantages fiscaux (notamment Pinel) dans le neuf
diversifier ses placements via les SCPI pour lisser les risques
se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert immobilier pour optimiser sa fiscalité, son financement et sa stratégie globale.

Si vous n'êtes pas à l'aise sur certaines notions, le lexique juridique et notarial de l'immobilier peut vous aider.

Conclusion

Oui, investir dans l’immobilier en 2025 est toujours pertinent, mais plus que jamais, cela demande de la stratégie, de la précision et de l’anticipation.

Le marché récompense ceux qui savent s’adapter aux nouvelles normes, bien sélectionner leur bien ou leur support d’investissement, et arbitrer intelligemment entre rentabilité, risque et horizon de placement.